Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó.[1] Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động,lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản.
Bất động sản (“real estate” hay “real property”) có nghĩa ngược với động sản (“personal property”).
Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên bất động sản của mình. Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường tài chính.
Nguồn gốc thuật ngữ
Từ “real” có nguồn gốc từ từ “res” trong tiếng Latinh có nghĩa là “vật”, để phân biệt với “người”. Vì vậy, pháp luật thường phân biệt rất rõ ràng giữa bất động sản (“real property”) và động sản (“personal property”): ví dụ, quần áo, đồ nội thất, v.v…). Sự khác biệt về khái niệm giữa “bất động sản” và “động sản” là ở chỗ: bất động sản được chuyển nhượng cùng với đất đai, còn động sản thì không.
Một số tài liệu lịch sử đã xác nhận lần đầu tiên thuật ngữ tiếng Anh của “bất động sản” được sử dụng vào năm 1666. Điều này chứng tỏ sự coi trọng của giai cấp phong kiến đối với đất đai cũng như quyền sử dụng đất.
Phân loại bất động sản
Bất động sản có thể phân thành ba loại:
Bất động sản có đầu tư xây dựng: bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v… Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v…
Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v…
Nói cách khác, Bất động sản được xem là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Người sở hữu Bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên Bất động sản của bản thân.
Thị trường bất động sản Việt Nam
Nền kinh tế Việt Nam bắt đầu đổi mới từ năm 1986 thì thị trường bất động sản[2] (TTBĐS) cũng manh nha. Tuy nhiên, TTBĐS được cho là chính thức hình thành kể từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở [3].
1993-1994
Cơn sốt đầu tiên diễn ra trong bối cảnh Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Đây được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng trưởng mạnh của GDP khiến người ta tin vào tương lai xán lạn của nền kinh tế, thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh [3].
1995-1999
Nhà nước ban hành 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, điều tiết thị trường. Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất). Hai nghị định này buộc các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng. Làn sóng xả hàng ồ ạt diễn ra đã làm cho TTBĐS ở trạng thái cung vượt cầu và quay đầu lao dốc [3].
Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái.
2001-2003
Từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý 2/2001. Giá BĐS của Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển.
Luật Doanh nghiệp năm 2000, Luật đầu tư nước ngoài năm 2001 ra đời. Nhà đầu tư đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven.
Cơn sốt chủ yếu tập trung vào nhà mặt tiền và đất dự án. Đầu cơ gia tăng mạnh mẽ. Giao dịch mua bán sôi động nhưng không có công trình hay nhà ở nào được xây dựng, thể hiện đây là cơn sốt từ nhu cầu ảo, giá ảo [3].
2003-2006
“Luật Đất đai 2003” và “Nghị định 181” với quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền” đã tác động mạnh đến thị trường BĐS. Thị trường đất nền gần như tê liệt, cơn lốc đầu cơ lắng dần.
Từ cuối 2003, TTBĐS trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trước (năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%) nhưng giá không giảm mạnh do vốn đầu tư chủ yếu là tiền nhàn rỗi của tư nhân.
Năm 2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao khiến các dự án tiếp tục gặp khó khăn. Lợi nhuận thu từ kinh doanh BĐS giảm mạnh khiến dòng vốn chuyển sang thị trường chứng khoán [3].
2007-2008
Việt Nam chính thức gia nhập WTO, đón nhận làn sóng đầu tư lớn sau hội nhập, tăng trưởng tín dụng cao, thị trường chứng khoán phát triển cực thịnh. Nguồn vốn thặng dư lớn chuyển dịch từ thị trường chứng khoán sang TTBĐS.
Giá nhà đất tăng cao từ 50-70%, thậm chí lên tới 100%. Nhu cầu thị trường có sự chuyển đổi từ nhà mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự.
Năm 2007, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, cùng sự ra đời của các hành lang pháp lý như Luật Đăng ký BĐS, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường. Thị trường có sự tham gia đông đảo của giới đầu cơ lướt sóng [3].
2009-2013
Ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, kinh tế VN suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23-24%/năm). Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bong bóng BĐS và kiềm chế lạm phát khiến TTBĐS lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá BĐS giảm mạnh trung bình 40-50%.
Giai đoạn từ giữa 2009-2010, gói kích cầu của Chính phủ giúp TTBĐS ấm trở lại. Thị trường xuất hiện “cơn sốt” cục bộ, nhất thời do tác động của phương thức “mua bán nhà trên giấy”, dự án quy hoạch thủ đô mở rộng.
Từ nửa cuối năm 2011, “quả bóng” bất động sản bị “xì hơi” mạnh trên diện rộng, “lớp băng dày” bao phủ toàn thị trường. Nhiều cá nhân, doanh nghiệp bất động sản lao đao [3].
2014-2018
TTBĐS có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định: Lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.
Năm 2014, Luật kinh doanh BĐS ra đời mở rộng cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình BĐS mới gia nhập như: Officetel, condotel, shophouse, BĐS công nghiệp.
Trong năm 2018, thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước: sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc; giá đất tăng mạnh ở các quận vùng ven TP.HCM rồi lan rộng ra các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh, thành miền Trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa… [3]
2019-2022
Đầu 2019, sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương: Đà Nẵng (huyện Hòa Vang), Quảng Nam, TP.HCM (Cần Giờ, quận 9), Hà Nội (Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh). Tuy nhiên các cơn sốt qua rất nhanh, thị trường tại các khu vực này nhanh chóng rơi vào trầm lắng.
Năm 2019, ở góc nhìn toàn cảnh, TTBĐS vẫn trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng nhưng có sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Nguyên nhân do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt; thủ tục pháp lý bị trì hoãn; chính quyền rà soát, tạm dừng toàn bộ các dự án sai phạm.
Bước sang năm 2020, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và TTBĐS. Nguồn cung tiếp tục khan khiếm, giao dịch “lặng sóng”, giá đi ngang. [3]
Hiện nay giá đất theo quy định Nhà nước cao nhất là đất ở thuộc bốn thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Hải Phòng. Ủy ban nhân dân TP. Hà Nội đã ban hành Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND về bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024[4]. Theo đó giá đất ở đô thị cao nhất thuộc về một số tuyến phố thuộc quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, và Đống Đa. Giá đất cao nhất là các phố Lê Thái Tổ, Hàng Ngang và Hàng Đào thuộc quận Hoàn Kiếm.
Bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020 – 2024 được UBND Thành Phố công bố (QĐ số 02/2020/QĐ-UBND) vào ngày 16/01/2020. Theo đó giá đất đắt nhất thuộc về một số phố ở quận 1 và quận 3. Cao nhất là giá đất thuộc đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi.
Bảng giá đất của Đà Nẵng và Hải Phòng. Cao nhất của Đà Nẵng thuộc về một số phố và đường thuộc quận Hải Châu, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn và Thanh Khê. Bảng giá đất của Hải Phòng cao nhất thuộc về một số phố thuộc quận Lê Chân, Hồng Bàng và Ngô Quyền.
Tóm lược
Các giai đoạn thăng trầm của TTBĐS cho thấy xu thế tăng trưởng lên, xuống của thị trường cùng chiều với sự tăng trưởng của nền kinh tế. Trong đó, thị trường chịu sự tác động mạnh mẽ từ 3 yếu tố: 1- quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng đô thị; 2- hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ, tín dụng; 3- hệ thống pháp luật, chính sách kinh tế thông qua quá trình điều hành của các cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương.
Ngược lại, các giai đoạn thị trường bất động sản “sốt nóng” hoặc “đóng băng” đều tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế, các doanh nghiệp, hệ thống ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh BĐS và người tiêu dùng.
